דירת 4 חדרים במרכז ירושלים במחיר של דירות בפריפריה נשמע מצחיק? טאבו משותף מעניק אפשרות ריאלית לרכוש דירה במיקום טוב ובמחיר נמוך משמעותית ממחירים של דירות דומות. אבל אין מתנות חינם ובכל יתרון יש גם חיסרון גדול.
מהו טאבו משותף
טאבו משותף הוא למעשה שותפות מלאה בנכס. לדוגמא: למשה המתגורר במרכז ירושלים קיימת בבעלותו דירה עם גג צמוד לדירה כשעפ"י היתרי הבניה ניתן לבנות קומה שלימה על גג הדירה.
כעת משה זקוק נואשות לכסף ומחליט לבנות קומה על גג הדירה ולמכור אותה ליעקב. כפי שאמרנו גג הדירה מוצמד לדירתו של משה בטאבו ולא ניתן להפרידם. על כן, יציע משה את גג הדירה למכירה במחיר נמוך מאוד בהשוואה למחיר דירה שומה באותו איזור כך ששני הצדדים מרוויחים. יעקב ירוויח מחיר נמוך ומשה ירוויח כסף מגג הדירה כשהוא ממשיך להתגורר בדירתו.
רישום הדירה ייקבע בהסכם המכר שיחתם בין משה ויעקב כשהצדדים יכולים להחליט כמה אחוזים מהדירה תירשם על שם משה וכמה על שם יעקב. כמו"כ הצדדים יכולים להחליט אם לרשום את יעקב כבעלים על הנכס או לרשום רק הערת אזהרה לטובתו.
החסרונות של טאבו משותף
כשמשה מכר חלק מדירתו ליעקב הוא בעצם הכניס שותף מלא אל דירתו. כשמשה יחליט למכור את חלקו לאדם אחר הוא יהיה חייב את חתימתו של יעקב. יעקב יוכל להתנות את מכירת חלקו של משה בתנאים מסוימים ויעקב יוכל גם להחליט שמשה לא יוכל למכור את חלקו כלל. כל עסקה שמשה או יעקב ירצו לעשות בעתיד בחלקם בדירה מחייבת את חתימת הצד השני. עובדה זו יכולה בלא מעט מקרים לגרום לעגמת נפש ולהפסדים כספיים רבים.
גם כאשר משה או יעקב ייכנסו להליך פשיטת רגל מכל סיבה שהיא או אם יקבלו עיקול על הדירה גם החלק של השותף יעוקל. לדוגמא: במידה ומשה או יעקב מפסיקים לשלם את תשלומי המשכנתא עבור הדירה והבנק מעוניין לממש את הדירה ולמכור אותה לא יוכל השותף השני למנוע את מכירת הדירה. מכירת חלק מהדירה בטאבו משותף כמוה כהכנסת שותף לכל דבר ועניין.
ייתכן מאוד ששני הצדדים מסתדרים יפה מאוד אחד עם השני אך מה יקרה אם ח"ו אחד מהצדדים נפטר ל"ע או אולי הופך להיות לא כשיר משפטית? במקרה כזה ייתכן שהיורשים או בני הזוג יערימו קשיים רבים על המשך השותפות.
בעת ביצוע עסקת טאבו משותף יש להתייחס גם להחזקה השוטפת של הדירה כגון תשלומי חשבונות חשמל, מים, גז וארנונה שיתחלקו שווה בשווה בין שני הצדדים.
האם ניתן לקחת משכנתא בעסקת טאבו משותף
במידה והצדדים מחליטים לרשום את הזכויות של הקונה בטאבו ניתן לקחת משכנתא על הנכס אך גם פה יזדקק לוקח המשכנתא גם לחתימת השותף כאשר כל הדירה ממושכנת לטובת הבנק ולא רק החלק של הקונה.
במידה והצדדים מחליטים לרשום את הזכויות של הקונה רק באמצעות הערת אזהרה לא יוכל הקונה לקחת משכנתא לטובת מימון הדירה שכן אינו בעלים של הנכס ולא יהיה כזה גם בעתיד אלא רק באמצעות הערת אזהרה המונעת מהמוכר למכור את הדירה לצד ג'.
עסקת טאבו משותף טומנת בחובה יתרון גדול אחד בדמות מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק אך גם טומנת בחובה חסרונות גדולים בדמות שותף בדירה לכל דבר ועניין.
עסקת טאבו משותף אינה עסקה רגילה ומצריכה איש מקצוע אשר יוכל לרדת לעומק העניין ולהקטין את הסיכונים הכרוכים בעסקה כזו עד למינימום האפשרי. בעת חתימת הסכם של טאבו משותף יש להתייחס גם למקרים עתידיים כגון לקיחת משכנתא לצורך שיפוץ הדירה או היפרדות הצדדים ומכירת החלקים באופן של פירוק שותפות וכדו'.
