פרויקט אייס (ICE), בקרן הרחובות הרבי מבכרך וקומפורט בפלורנטין ת"א, מכיל 116 יח"ד ב-2 מבני מגורים בני 10 קומות ופארק פנימי בתכנונו של האדריכל הנודע אילן פיבקו.
דירות 55 מ"ר בפרויקט + מרפסת בשטח 7 מ"ר, נמכרות בכ-2.6 מיליון שקל כולל מע"מ, תעריפים שאינם רחוקים מתעריפי הצפון הישן של ת"א.
שנים ארוכות נדרשו כדי לאתר מגרש ראוי (כ-2.1 דונם נטו), בשכונה הצפופה והמבוקשת ביותר בת"א.
ב-2014, חותם המשקיע היהודי-צרפתי ג'קוב גורסד, על הסכם פינוי-בינוי וקומבינציה עם 36 בעלים שונים.
מדובר בבעלי שטחי תעשיה, מלאכה ומסחר ברצועת המלאכה הממוקמת לאורך רחוב בכרך (גוש 7083, חלקה 31), מאז תחילת ימי המנדט.
המשא ומתן עם 36 בעלי המלאכה והמסחר, אינו קל ואינו קצר, בלשון המעטה.
עלות הפינויים, כולל תשלומי השכירות החלופית והנפקת הערבויות – חורגת מהתקציב במיליוני שקל ומסתכמת בכ-8 מיליון שקל.
הסכם ביצוע ב-155 מיליון שקל
ב-2017 מתקבל היתר הבניה ונחתם הסכם ביצוע פאושלי (אלקטרה בניה בע"מ), בסך 155 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
טווח הביצוע נקבע ל-33 חודשים (Q2 2021) וגורסד כאיש מקצוע קפדן, רוכש פוליסת ביטוח יקרה ומורכבת, להבטחת עמידת אלקטרה בתנאי החוזה.
בנוסף, נחתם הסכם ליווי פיננסי טוטאל, מול חטיבת הנדל"ן בבנק לאומי לישראל (פריים +1.5%).
גורסד, בן למשפחה חרדית חשובה מפרברי פריז, מפקיד בלאומי 38 מיליון שקל כאקוויטי ויוצא סוף סוף לדרך.
איש העסקים הצרפתי אגב, התקבל בלאומי בנוהל רספקט מלא ובידיים מושטות – גם לנוכח שיווק מוצלח של מאות דירות בפרויקט היוקרה 'רביעיית פלורנטין'.
אייקון נדל"ני של ממש (אילן פיבקו) – הנלמד בכל פקולטה לארכיטקטורה בישראל ומיזם פורץ דרך שהניב למעלה מ-130 מיליון שקל רווח גולמי.
עלות של 185 מיליון שקל
פרט חשוב: עלויות פרויקט אייס יסתכמו בסכום שיא של כ-185 מיליון שקל בתוספת מע"מ – כ-2.9 מיליון שקל לדירה בודדה חלק היזם.
אך גורסד לא פונה לבנקאים לבקש הגדלת מסגרת האשראי כמקובל בענף והוא מנתב את הפרויקט ממקורותיו הוא, באמצעות אחיו ויד ימינו, יהודה גורסד.
50 עסקאות מתוך 60
בדצמבר 2020, לפני כחודשיים ובחלוף 6 שנים מחתימת הסכם הפינוי, חותמים אנשיו של גורסד על עסקה מס' 50 בפרויקט, מתוך 64 הדירות שבבעלות היזם (52 דירות בבעלות המפונים).
המדובר בכ-180 מיליון שקל כולל מע"מ של כספי פדיון, קרוב ביותר לנקודת האיזון.
בבעלות החברה, נותרות כ-14 דירות למכירה, כולל דירות פנטהאוז, בתמורה כוללת צפויה של כ-55 מיליון שקל כולל מע"מ. כמו כן, בבעלות החברה 330 מ"ר מסחרי במפלס הרחוב.
פרט מעניין: קצב השיווק בפרויקט עומד על 1.1 דירות בחודש בלבד בממוצע, ב-4 השנים האחרונות, כולל שנת הקורונה.
בכל 2019 נמכרו 14 דירות בפרויקט (1.16 דירות בחודש) ואילו ב-2020 נמכרו כ-12 דירות.
ב-2018 נמכרו 12 דירות וב-2017 15 דירות.
מחיר של 44.5 אלף מ"ר
מחירי המכירה, גם בתקופת COVID-19, עמדו בציפיות המוקדמות ושיקפו שווי גבוה של 44.5 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ – כ-5,000 שקל פחות מתעריפי הצפון הישן בת"א.
גורסד העריך כבר לפני כשנה, כי עודפי הכספים שהצטברו בחשבון הליווי בבנק לאומי – ישוחררו על ידי הבנק לפי בקשתו, שכן הפרויקט מתנהל על פי הספר, מגלם רווחיות סבירה (כ-25% על ההשקעה) ועונה על הציפיות המוקדמות בדו"ח אפס. תוך שמירה על אמות המידה הפיננסיות (קובננטס).
אלא שאישור הבנק התעכב מחודש לחודש ועד לרגע כתיבת שורות אלה – כ-62 מיליון שקלים שוכבים בחשבון הליווי, ללא שימוש או תועלת.
בשלב זה, גורסד מתייאש במידת מה ומוכן ליטול הלוואה בנקאית חדשה, כנגד הכספים העודפים השוכבים בבנק.
יתכן, כי בסיטואציה עסקית זו, הבנק ייעתר לבקשת המשקיע הצרפתי.
מרכיב חשוב במקורות המימון
גורסד מצידו, חזר והדגיש כי כספי העודפים בגין פרויקט אייס, הם מרכיב חשוב במקורות המימון של עסקיו השונים בישראל.
גורסד מעורב בפעילות נדל"נית של מאות מיליוני יורו בישראל, עם אשראי פיננסי מנוצל של כ-300 מיליון שקל. ויסות האשראי, קריטי במיוחד בתקופת הקורונה, הגוררת קצב מכירות איטי יותר.
מהחברה היזמית נמסר, כי במחצית הראשונה 2020 נרשמה האטה מסוימת בביצוע ובשיווק הפרויקט (אייס). נכון לסוף 2020, החברה נמצאת בשלבי מו"מ מתקדמים מול הבנק המלווה, לשם קבלת אשראי בנקאי על חשבון שחרור עודפים בסך 62 מיליון שקל, עד חודש פברואר 2021 (סך עודפים, ד.ר).
"זאת, בכפוף לעמידה בשיעור ביצוע של 70% מהפרויקט וכן חתימה על לפחות 52 חוזי מכר, כולל תשלומי מקדמה בשיעור 15% לפחות.
"החברה עומדת בשיעור הביצוע האמור וקרובה מאוד להשלמת היעד שנקבע ביחס לחתימה על חוזי מכר.
"עם זאת, שחרור העודפים כפוף לשיקול דעתו של הבנק המלווה בלבד".
