נתוני הכלכלן הראשי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל הנוגע לשוק הדיור, רק הלכו והגבירו את סימני השאלה בשוק הנדל"ן, שבצל משבר הקורונה והמיתון הכלכלי עתידו הקרוב אפוף במסתורין. כיצד יראה שוק הנדל"ן לאחר המשבר? האם המחירים ישארו כמות שהיו? האם התשואות על שכירות ירדו, או דווקא יעלו?, לאנשים יהיה הון בכדי לרכוש דירות? ועוד המון תהיות שנשארות בגדר נעלם, בשלב זה.
על פי נתוני הלמ"ס, בחודש אפריל נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, על רקע משבר הקורונה והסגר שהוטל בעקבותיו עד למחצית הראשונה של החודש. סך העסקאות עמד על 2.1 אלף דירות בלבד, בעוד ששוק הדירות בישראל מורגל בממוצע חודשי של 8,000-9,000 עסקאות, ובחודשי השפל הוא יכול לרדת ל-4,000-5,000 עסקאות. זהו ללא ספק הנתון הנמוך ביותר שנרשם בשוק הנדל"ן המקומי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
בשוק הדירות החדשות נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, כאשר מכירות אלו ירדו ב-79% בהשוואה לאפריל אשתקד והסתכמו בשפל היסטורי של 575 דירות בלבד, מהם 380 דירות שנמכרו בשוק החופשי.
המשבר לא פסח גם על השוק של דירות ה'מחיר למשתכן', כשסך הדירות שנמכרו במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן' בחודש אפריל עמד על 190 דירות בלבד, ירידה של 82% בהשוואה לאפריל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של מכירות אלו מאז נובמבר 2016, השנה הראשונה ליישום התכנית.
יצאנו לבדוק עם כמה מאנשי העסקים הבולטים בתחום הנדל"ן החרדי: הלל רוט, מנכ"ל טרקלין יזום ובניה בע"מ, יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור, ופיני עזרא, יזם ואיש עסקים בתחום הנדל"ן, לשמוע מה הם חושבים על השפעות המשבר על שוק הנדל"ן בישראל, ואיך הדבר ישפיע על הצרכן החרדי.
בטח ראית את נתוני הלמ"ס שפורסמו החודש, לאן לדעתך השוק הולך?
רוט: "אני מאמין שמחירי הדירות רק יעלו בסופו של דבר, כי אם מסתכלים על העבר ועל הסטטיסטיקה, אפשר להתבונן על המיתון החזק ב- 2008 ועל חוק מע"מ 0 של יאיר לפיד בזמנו, שהציבור צפה ירידת מחירים, אבל להיפך, אחריהם מחירי הדירות רק עלו. יותר מכך, הבנקים היו פחות 'נחמדים' אז, ולא נתנו ליווי בנקאי ומשכנתאות, מה שאין כן היום שהם כן נותנים, לכן אני מאמין שהשוק יתאושש והמחירים ימשיכו לעלות. זה הכל עניין של ביקוש והיצע".
לדבריו, "ישנם מאות אנשים שמחכים לעלות לישראל וכבר התחילו לחפש פה בארץ מאות דירות והדבר גם תורם לעלייה, ולכן אני ממליץ למי שרוצה לקנות דירה, להזדרז לקנות כי תכף תחל עלייה במחירים".
רייסנר: "שוק המגורים חזר להתאוששות יפה לאחר הקורונה, דעתי היא שלאור ההקפאה של חודשי הקורונה, אנו נראה בקרוב עליה משמעותית במכירת הדירות ואולי גם במחירי הדירות. צריך לזכור שאנשים לא רכשו דירות כמה חודשים ובסופו של דבר צריכים דירות. כמו כן, משרד השיכון לא שיווק קרקעות כמה חודשים, עיריות לא קידמו היתרים ותבע"ות מה שיכול להשפיע על השוק בטווח הקצר".
עזרא: "שוק הנדל"ן מתחלק לכמה פלחים, באזורים שבהם יש ריכוז של תושבי חוץ (ירושלים, אשדוד ונתניה לדוגמה) לא תהיה ירידה. אמנם השוק כרגע רדום, אבל אני מקבל אלפי פניות מתושבי חוץ שמחפשים דירה פה בארץ ורק מחכים שהמשבר יעבור בכדי שיוכלו לעלות לישראל, ולכן אני לא צופה ירידה".
עד כמה אתה חושב שהמשבר ישפיע על שוק הנדל"ן המסחרי, ומה הצפי להתאוששות השוק?
רוט: "אני חושב שדווקא בשוק המשרדים, באזור המרכז, יש רוויה מטורפת, אנשים שמחפשים למכור ולהשכיר במחירי הפסד של ממש, דווקא פה אם נסתכל על הפרשי המחירים בין 2007 ל 2017, לא נראה עלייה כמעט של המחירים, פרט לשנתיים האחרונות. לכן אני חושב שהשוק הזה הולך למקום פחות טוב".
רייסנר: "איך שאני רואה את זה, מסחרי מתחלק למסחר ומשרדים. שוק המסחר צפוי להיחלש בטווח הקצר ולהתחזק בטווח הארוך. הפגיעה צפויה לרשתות הגדולות ולקניונים ולחזק את המרכזים הקטנים השכונתיים. לעומת זאת, שוק המשרדים נמצא בהלם. לעניות דעתי הליך ההתאוששות שם יהיה ארוך יותר ולא ניתן לצפות כיצד הוא יגיב בחודשים הקרובים".
עזרא: "אני חושב שההשפעה הכי משמעותית במשבר היא על שוק המשרדים, לאחר שהרבה מעסיקים נוכחו לראות שאפשר לעבוד מהבית, ולוותר על עלויות גדולות של שכירות, אחזקה וניקיון. אני צופה שההשפעה הישירה היא על מחירי שכירות ומכירה של משרדים. ולדעתי השוק ירד ב- 15%-20%. לאחר מכן, יתאזן לתקופה. אבל בטווח הארוך אין לזה סיבה באמת לעלות באופן משמעותי. גם העניין שאנשים עוברים לקניות באופן מקוון, מייתר באופן יחסי את הצורך בחנויות פיזיות".
אתה חושב שהמצב הפיננסי במשקי הבית יביא לתנודות בשוק השכירות, ומדוע?
רוט: "אני לא חושב כרגע שבמשבר הזה אנחנו נמצאים ברמה כזאת שאנשים יצטרכו למכור את הדירות שלהם. מחירי השכירות אולי ירדו קצת בטווח הקצר, אך לטווח הארוך הם יחזרו. שוב, זה הכל עניין של ביקוש והיצע".
רייסנר: "יש כיום לצערנו כמיליון מובטלים, מה שמשפיע מאוד על אופן הרכישה, היכולת והמשכנתה. שוק המשכנתאות נחלש, הריביות עלו וזה מקשה על זוגות צעירים כיום להתחייב. ההשפעה של זה תהיה גידול בשכירות אבל בעיקר התפשרות על דירות זולות יותר ורחוקות יותר מהמרכז".
עזרא: "זה לא יביא לירידה כי אנשים צריכים דירות, אך מצד שני גם לא לזינוק, כי אין לאנשים מאיפה לשלם. דווקא באזורים של תושבי החוץ ישנה ירידה קטנה במחירי השכירות מאחר והייתה בהלה, הם טסו לחו"ל ועוד לא חזרו מפסח".
מה הן לדעתך השלכות משבר הקורונה על 'מחיר למשתכן'?
רוט: "הרפורמה הזאת נגמרת גם ככה כשנכנס שר חדש. מה גם שהמדינה הפסידה שם מיליארדים וכעת אין מאיפה לתקצב את זה, במיוחד בתקופת הקורונה כשהקופה מדולדלת גם ככה".
רייסנר: "מחיר למשתכן היה צפוי לעבור שינוי גם ללא משבר הקורונה. היכולת של המדינה להמשיך לממן את מחיר למשתכן הצטמצמה, מצד שני המדינה תרצה לעזור יותר כיום לזוגות צעירים להצליח לקנות דירה. אין לי ספק שסיום פרויקט מחיר למשתכן יביא לעליות במחירי הדירות ולכן אני חושב שהתוכנית לא תבוטל. מה שכן, יהיו שינויים בצורת התוכנית. במיוחד לאור הכניסה של שר חדש למשרד".
עזרא: "לדעתי הולכים להיות הרבה ביטולים, מכיוון שרוכשים רבים שקיבלו אישורים למשכנתאות הוצאו לחל"ת וכתוצאה מכך מבטלים הבנקים את האישור מאחר והבנקים לא נותנים משכנתה לאנשים שאינם עובדים. יכול להיווצר מצב עגום בכל הנוגע לפרויקטים ששיטת התשלום בהם היא שלם 20% בחתימה ועוד 80% באכלוס – ובבוא תאריך האכלוס, יתבטל האישור של המשכנתה מכיוון שהוא בחל"ת. אני חושב שזה הולך לפגוע בהרבה אנשים".
