פרשת עדי קייזמן והמימוש החפוז של מניות IDO – לצד משבר COVID-19 – הולידו ספקות לגבי שוק הנדל"ן הגרמני. כדאיות ההשקעה בערים מבוקשות כברלין, מינכן ודיסלדורף – הוטלה באחרונה בספק, על ידי פעילי נדל"ן בינלאומי.
62 מיליון יורו דמי שכירות
בשיחה שהתקיימה באחרונה עם בכירים בשוק ההון, נפרסה על השולחן תמונת המצב באחת מהחברות הישראליות הגדולות הפעילות בגרמניה, מזה 17 שנה.
המדובר בבראק (BRACK) קפיטל פרופרטיס, בבעלות קבוצת אדלר גרופ הגרמנית, הנסחרת בעצמה בשווי של יותר מ-2.5 מיליארד יורו.
שכר הדירה הממוצע כ-27 שקל למ"ר או 2,700 שקל בלבד לדירת 100 מ"ר. בקצרה, מה שכל כך חסר בישראל
להלן פרטים מרכזיים, כפי שעלו במפגש: בסיכום 2020 – שנה קשה ללא ספק ברחבי הגלובוס – גבתה בראק קפיטל פרופרטיס כ-62 מיליון יורו של הכנסות משכר דירה. מדובר בהכנסה יציבה, שוטפת, ללא תלות במצב שוק ובמצב מדיני-בריאותי.
12,000 דירות בסיסיות בערים גדולות ומבוססות בגרמניה – סיפקו קרוב ל-250 מיליון שקל של רנטה שנתית, ישירות לחשבונות הבנק של בראק קפיטל הישראלית.
2,700 שקל בלבד לחודש
שכר הדירה הממוצע למ"ר – נמוך וזמין לכל משפחה סבירה בגרמניה. 6.74 יורו למ"ר – כ-27 שקל למ"ר או 2,700 שקל בלבד, לדירת 100 מ"ר. כלומר, דמי שכירות נוחים וזמינים שאינם יוצרים חשש לאי עמידה בתשלומים ו/או העדפת דיור בבעלות. בקצרה, מה שכל כך חסר בישראל.
תשואת נטו של 4.1%
התשואה על שכר הדירה היא 4.7% ותשואת ה-NOI (הכנסה נטו לאחר תפעול) היא 4.1%. זאת, לעומת 3% ו-2.5% בישראל.
הרכוש האדיר, ממוקם בערים גדולות ומרכזיות כמו לייפציג (4,176 יח"ד), NRW-דיסלדורף (3,523 יח"ד), הנובר ודורטמונד (כ-2,100 יח"ד בסה"כ) ועוד.
סך השטח מגיע ל-712 אלף מ"ר ושיעור התפוסה עומד על 96.1%.
בניגוד לתחושות בקרב פעילי נדל"ן ישראלים, שיעור צמיחת שכר הדירה בפועל בנכסים זהים, הסתכם ב-2020 ב-2.1%, לעומת 2019.
שיעור האפסייד לשכר דירה, לפי מחירי שוק בחוזים חדשים – הגיע לשיעור גבוה ביותר של 21%, למרות השלכות משבר הקורונה.
המדובר, בנתון חד משמעי המעיד על המשך ביקושים גבוהים לדיור בסיסי בערים הגדולות. שכר הדירה הממוצע בהשכרות חדשות – הגיע בדצמבר 2020 ל-7.05 יורו. אגב, שווי מ"ר ממוצע בספרי החברה עומד על 1,618 יורו, כ-6,470 שקל.
2,200 דירות בתכנון ובניה
בראק קפיטל ממשיכה ליזום ולהקים פרויקטים חדשים, ללא חשש ממצב השוק.
באחרונה השלימה החברה מכירות של כ-400 מיליון יורו, בפרויקט הגדול גרפנטל בדיסלדורף. עד כה נמכרו 823 דירות.
בסך הכול, בראק קפיטל מתכננת ובונה כיום 2,200 דירות – על קרקעות ומבנים להריסה שבבעלותה.
פרט מעניין: פרויקט גרפנטל רשם זינוק של 57% במחירי המכירה, מאז תחילת השיווק ועד לשלב השיווק האחרון.
בבעלות החברה, עתודות מקרקעין לכ-700 יח"ד נוספות בפרויקט גרפנטל (שלבים 7-12) והיא בעלת כ-5 מיזמי דיור נוספים בדיסלדורף, המדורגת במקום 6 בעולם במדד איכות חיים.
עיריית דילסדורף, חרתה יעד פיתוח מינימום של השלמת 3,000 דירות חדשות בשנה, בכל אחת מהשנים 2017-2025.
מדובר בהכנסה יציבה מאלפי דירות בסיסיות בערים גדולות ומבוססות בגרמניה – בפדיון שנתי של למעלה מ-240 מיליון שקל
כיום, המחיר הממוצע למ"ר במיזמי החברה נע מ-4,500 יורו ל-6,000 יורו (כ-24 אלף ש' למ"ר), בהתאם למיקום המדויק ולהתקדמות שלבי הביצוע. שיעור המכירות ביחס לשלבי הביצוע השונים, גבוה ביותר ומספק תחושה של איתנות שוק.
בימים אלה, החברה ממתינה לאישור תוכנית בניין עיר הצפוי להתקבל עד מאי 2021, לכ-1,500 יח"ד ו-30 אלף מ"ר מסחרי בפרויקט ((GERRSESHEIM, מדרום לשכונת היוקרה גראפנברג. Grafenbergdddd Grafenberg
35 מיליון יורו בלבד של מזומנים
הבעיה המטרידה בבראק קפיטל, היא קופת מזומנים מצומקת של כ-35 מיליון יורו בלבד.
כאשר מדובר בקבוצת נדל"ן וותיקה, בעלת רכוש מניב של 1.225 מיליארד יורו (כ-4.8 מיליארד שקל) – קופת מזומנים של 135 מיליון שקל, היא לעג לרש.
אומנם, לחברה הון עצמי של 846 מיליון יורו (כולל זכויות מיעוט) וסך כול החוב הפיננסי הוא 500 מיליון יורו (427 מ' יורו חוב בנקאי במח"מ 4.45 ובריבית 1.54%) – אך עדיין מתעצמות ספקות לגבי שוק הדיור הגרמני, בעידן של היעדרות משקיעים.
קופת מזומנים של 2.3% מסך נכסי החברה (1.5 מיליארד יורו), מעידה אפוא על בעיית תזרים שורשית.
כך או כך, את 2020 סיימה בראק קפיטל ברווח נאה של 92 מיליון יורו, גידול מהותי ביחס ל-2019, הודות לשיערוך נכסים חיובי.
ההכנסות משכר דירה ירדו ב-16% ל-61.8 מיליון יורו והרווח ממכירת דירות הסתכם ב-14 מיליון יורו בלבד, בשל מדיניות ההכרה ברווחים והבשלה איטית של פרויקטים חדשים.
לחברה דירוג גבוה (מעלות, ilAA) בעיקר בשל LTV (חוב נטו לסך נכסים) של 32.5% וחוב ל-CAP נטו של 35.4%.
