בינואר 2020 השלים דומיניק רומנו את עסקת בית המגן מול פארק צ'ארלס קלור וקיבל את יתרת התשלום בסך כולל של 210 מיליון שקל, מחברה שהתאגדה בישראל בבעלות רומן אברמוביץ'.
רומנו קנה את המבנה ב-2016 בכ-150 מיליון שקל ורשם רווח הון פנטסטי של כ-60 מיליון שקל בתוך פחות מ-4 שנים. מי שייצג את רומנו בעסקה, היה עוה"ד המוכשר פטריק בן זמרה, צרפתי לשעבר המייצג בחריצות אנשי עסקים צרפתים בכירים, כפטריק דרהי (הוט), איב ביז'ו (בית ציפורן) ועוד.
רומנו לא חזר לישראל מאז דצמבר 2019, יתכן בשל הקורונה. אך בקרב מכיריו, התחושה היא שרומנו שבע אכזבות ורווי הבטחות שהופרו. אחרים טוענים, כי מצב עסקיו אינו ברור דיו ותוכניותיו שונו.
דומיניק רומנו: השקעה של מאות מיליונים בת"א
מאות מיליוני שקלים השקיע דומיניק רומנו בנדל"ן בת"א – אך שני פרויקטים גדולים וחשובים, עדיין לא הניבו פרוטה שחוקה.
לפני שנתיים בדיוק (4.2019), התכנסה וועדת הרישוי מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה בעיריית ת"א – לדיון נוסף. שלישי במספר.
הבקשה: להאריך את תוקף היתר הבניה (מס' 110685) שהוענק במרס 2012 לפרויקט שימור בלילינבלום 9 ת"א – לנוכח תסבוכת משפטית רגולטורית, כולל חתימה נדרשת של שר הפנים.
תב"ע הפרויקט אושרה במאי 2009, היתר הבניה הוצא ב-2012 וחלפו 7 שנים תמימות – בלא יכולת לממש ההיתר, טענו נציגי דומיניק רומנו. המבנה אגב, נרכש ב-2007. קרוב ל-15 שנה
בשורה התחתונה: השנה היא 2019 – ואם היתר הבניה לא יוארך, תידרש הכנת תוכנית בניין עיר חדשה, על כל הכרוך והמשתמע מכך.
הפרדוקס: פרויקט השימור מכיל 1,461 מ"ר עיקרי בלבד, ב-2 קומות עיליות, על מגרש גדול בשטח של כ-1 דונם (933 מ"ר).
הווה אומר: זכויות מינימום התואמות במדויק את התוכנית ההיסטורית – אותה ערך מהנדס ת"א יהודה מגידוביץ', בשנת 1913.
התב"ע החדשה (תא/3821), מוסיפה אומנם 920 מ"ר שטח שירות עילי ו-1,600 מ"ר שטח שרות תת-קרקעי, אך מדובר ב-42 חדרי מלון בלבד, בבנין בן 2 קומות ולא 3 קומות, כפי שחזר וביקש רומנו וכפי שמופיע בהדמיה הסופית. זאת ועוד: עלויות השימור האותנטי והקפדני ועלויות החניון התת-קרקעי (התליית המבנה) – גבוהות במיוחד.
וחשוב מכול: המדובר במבנה היסטורי רווי שכבות – העומד שומם ונטוש מזה 25 שנה, בגבול אחוזת בית ונווה צדק, במיקום נדיר ומבוקש המחבר בין השכונות ההיסטוריות של העיר העברית הראשונה.
עו"ד אפרת שרון
את חברת אפין ישראל בע"מ (APPIN), בבעלות דומיניק רומנו, ייצגה בוועדת הרישוי עו"ד אפרת שרון.
פרקליטה בכירה ומשופשפת וסגניתו של עו"ד אמיר חן, ראש מחלקת נדל"ן במשרד פישר, חן, בכר ושות'. בעצמו, תושב נווה צדק וותיק המתגורר במבנה היסטורי.
עו"ד אפרת שרון, שימשה במשך שנים כסגן היועץ המשפטי בעיריית ת"א לתכנון ולבניה, והיא אמונה על סוגיות רישוי ותכנון מורכבות.
מי שמתייצבת מולה בוועדה – מול עיניהם הבוחנות של סגן רה"ע ויו"ר הועדה המקומית עו"ד דורון ספיר, יו"ר ועדת הרישוי ומ"מ יו"ר הועדה המקומית, ליאור שפירא, המשנה ליועץ המשפטי הראשי עת"א, עו"ד הראלה אברהם-אוזן – היא עו"ד יודפת כהן, סגנית ליועמ"ש עת"א תכנון ובניה. יודפת כהן, החליפה את אפרת שרון, בתפקידה כסגנית יועץ משפטי עיריית ת"א תכנון ובניה – כשנתיים ימים קודם לכן.
הסיטואציה הזו, מתבררת כמוצלחת.
היתר בניה ל-8 שנים
באורח פלא, הוארך היתר הבניה שהוצא ב-2012 לטווח מדהים של 8 שנים – עד 2020,
זאת למודעי: הארכת היתר בניה בשנה אחת, כפופה לאישור מיוחד של ועדת הרישוי.
הארכת היתר בניה ב-3 שנים, כפופה בנוסף, ל'שיקול דעתה' של הועדה המקומית, בכפוף לחוות דעת של 2 יועצים משפטיים. יועץ משפטי ראשי ומשנה ליועץ משפטי ראשי.
למהלך החריג של הארכת ההיתר ב-8 שנים תמימות, הוצמד אפוא, נימוק משפטי משכנע:
"הייתה מניעה לביצוע ההיתר עד יוני 2015. ניתן (לפיכך) למנות את תוקף ההיתר (מ-2012) ל-3 שנים ראשונות – מהמועד בו אישרה העירייה שניתן לבנות על פי ההיתר.
"… לאור האמור, ניתן להגיש בקשה לרישוי, להארכת תוקף ההיתר בדיעבד, כאשר יש למנות את תחילת ההיתר מיום 10.6.14 (ולא מ-2012), כשהארכת התוקף תתבקש מיום 10.6.17 (בחלוף 3 שנים), לעוד 3 שנים נוספות, בשיקול דעת הועדה המקומית. היינו, עד 10.6.20" (מתוך פרוטוקול ועדת הרישוי).
אגב, בעת הדיון בוועדה הרישוי, היה כבר מבנה האגף החדש בשלב שלד (100 חדרים) וועדת הרישוי הייתה מודעת לכך, באמצעות דיווח מהשטח של פקח העירייה.
מור מוחלפת בבר אוריין
גם את אדריכלית מאירה מור, מי שזכתה בתחרות מתכננים פנימית ומי שחתומה על מסמכי התב"ע – החליף רומנו לטובת אדר' גידי בר אוריין.
על בר אוריין מספרים, כי הוא מתקבל במסדרונות ובחדרי צוות לב העיר ודרום העיר במינהל ההנדסה – כמו שדונלד טראמפ התקבל במטה חב"ד ברוקלין.
אך דומיניק רומנו, פגוע ומיוסר מהמתרחש בפרויקט, מתקשה לקבל את הדברים: אגף הנכסים בעירייה, בראשות אלי לוי, מפקיע 208 מ"ר משטח המגרש הפרטי יקר הערך, לטובת 'מבנים ומוסדות ציבור'.
גם זיקת הנאה לדרך (כניסת רכבים לחניון מלילינבלום), נדרשת מרומנו ואם לא די בכך, המשקיע הצרפתי בעל המבטא הכבד, נאלץ לעמוד ב-4 תנאים עקרוניים, הכלולים בהיתר הבניה.
בין השאר, עמידה בכתב-התחייבות שניתן על ידי אפין ישראל ב-6.3.2011 – לטובת הקדש ציבורי המחזיק בזכויות בעלות, בשטח בית הכנסת שפעל במלון עד לפני 65 שנה.
למעשה, מדובר בהתחייבות מפורשת בכתב, כי לא ייעשו כל פעולות במקרקעי הפרויקט, עד להגעה להסכם חתום עם מנהלי ההקדש.
האם ניתן לעמוד בפועל, בתנאי זה?
"ההתחייבות שהעניק רומנו להקדש, מסנדלת את הפרויקט. אי אפשר למכור, לשעבד, למשכן, או להחכיר את המלון המשוחזר, ללא הגעה להסדר והסכמה עם מנהלי ההקדש, הכפופים לבית הדין הרבני העליון.
"זה כמו לעשות הסכם חוזי, עם גוף שהזמן לא משחק אצלו, בשעה שהיזם מתחנן לרווחים כלשהם על ההשקעה הגדולה.
"בדקתי את נסח הטאבו, קיימת הערת אזהרה מפורשת לטובת ההקדש וכל עו"ד יבדוק ויגלה זאת. זו צרה צרורה", מסכם עו"ד בכיר בתחום המקרקעין, המכיר מניסיון אישי, את מבוך רשם ההקדשות במשרד המשפטים.
"אין עם מי לדבר שם, זה כמו טאבו. רשמת, הלכת. "אני מתפלא בכלל, שעיריית ת"א הנפיקה היתר בניה מלא, בלא חותמת ההקדש. לא ברור לי, איך זה זרם אצל עו"ד דורון ספיר ועו"ד הראלה אברהם, הם מכירים היטב את סוגיית ההקדש מנווה צדק ומנכסים אחרים", הוא מוסיף.
"… גם אני מצטער לשמוע, ליבי על אותו משקיע צרפתי מכובד, אבל גם בפריס לא תוכלי לסחור או לבנות על שטח המוקדש לכנסייה.
מי אגב, מייצג את אותו משקיע?!
"עו"ד ויקטור חיים. סגן קצין משטרה צבאית לשעבר".
הוא מייצג בתחום הנדל"ן? "הוא חתום על התב"ע, כמיופה כוח מטעם היזם אפין ישראל".
מסקרן ומבטיח
עם יד על הלב: מלון אלקונין המחודש – הוא אחד הפרויקטים המסקרנים והמבטיחים שהוקמו אי-פעם בלב העיר פינת נווה צדק.
מרחק נשיקה ממגדל רוטשילד 1 – מגדל המגורים היקר והטוב בישראל.
רומנו, באמצעות אפין ישראל ((APPIN, תכנן להקים במקום מלון בוטיק מפואר ושיקי במיוחד, כולל אגף חדש בן 100 חדרים ו-7 קומות, שאושר לבניה בעורף המבנה לשימור.
הוא אף הצליח לגייס ב-2016, את מותג הבוטיק של רשת Hotels ACCOR, לניהול המלון החדש המשלב ישן וחדש בסטנדרטים של שימור ושחזור – שלא קיימים בת"א.
רשת ACCOR המפעילה כ-4,000 מלונות בעולם – נעתרה להצעת רומנו והסכימה לחזור ולפעול בישראל, לאחר שנים של הקפאת פעילות.
בין הצדדים, אף נחתם הסכם ניהול מפורט (2016), הראשון של רשת בינלאומית במבנה בוטיק לשימור בת"א.
108 שנים אחר כך
ב-1914 הושלמה בניית המלון הראשון בתל אביב, בלילינבלום 9 ואילו בלילינבלום 2, הושלמו ההכנות להקמת הראינוע הראשון.
בתמונות מתיק התיעוד, נראה הקבלן עקיבא אריה וייס, ממקימי ת"א, עם צוותי פועלי בניה באתר.
היה זה מבנה הבטון הראשון, בעיר העברית הראשונה, מבנה שהוכיח את כוחו לאורך 108 שנים, כולל מלחמות העולם הראשונה והשנייה.
גם את המבנה ההיסטורי הזה, רכש דומיניק רומנו מתוך רצון טוב. גם כאן ביקש להשקיע סכומי עתק בשחזור מופתי של אולם הקיץ, זה שהוקם ב-1927 תחת כיפת השמים, עם כסאות העץ והקיוסק הצמוד.
108 שנים אחר כך, המבנה הישן נותר כשהיה. הפרויקט שהגה דומיניק, תוכנן ועוצב עד הפרט האחרון, כולל בריכה ענקית על הגג הגדול, אך היוזמה לא יצאה לפועל.
