מנתוני דן אנד ברדסטריט: שיא מכירות דירות חדשות בעשרת החודשים הראשונים לשנת 2021, במהלכם נמכרו כ-44,000 דירות חדשות, זינוק של 35% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2020.
אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "במבט קדימה אל שנת 2022, לאור המגמות הענפיות מהעת האחרונה, ניתן לצפות להמשך פעילות ענפה בענף גם בחודשים הבאים. הביקושים לדיור צפויים להיוותר גבוהים, אך לפחות בקרב פלח המשקיעים צפויים להתמתן במידה מסוימת, על רקע העלאת מס הרכישה. יהיה מעניין לעקוב אחר המשך צעדי הממשלה, ומידת יעילותם, לשיפור תנאי הוודאות עבור השחקנים הפעילים בענף, ועל מנת שההיצע יצמצם את פער הביקושים שנוצר במרוצת השנים וייתן מענה דיור לאוכלוסייה הצומחת של ישראל".
ענף הנדל"ן מהווה אחד מהענפים המרכזיים של כלכלת ישראל, חלקו הישיר של הענף בתמ"ג נאמד בכ-6% ושווי הבניה הכספי המצרפי של הפרויקטים בשנת 2021 נאמד בכ-165 מיליארד ₪. בשנים האחרונות תחום הנדל"ן למגורים מאופיין בפעילות ערה על רקע הביקושים הקשיחים לנדל"ן למגורים מחד אל מול המחסור המתמשך בהיצע מנגד.
כך, אוכלוסיית ישראל צומחת בשנים האחרונות ב 1.5%-2% מדי שנה בממוצע, כלומר בכל שנה מתווספים 150-180 אלף נפש לאוכלוסיית ישראל ומנגד מתחילות בנייתן רק של כ-55 אלף יחידות דיור מדי שנה, בממוצע. כתוצאה משילובם של מספר גורמים, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, הפער המצטבר בין הביקוש להיצע המשיך להתרחב גם בשנת 2021.
בצד ההיצע, לאחר ירידה ניכרת בשיווק קרקעות תחת הממשלה הקודמת במהלך שנת 2020, חזרה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקצב שיווק קרקעות גבוה במהלך המחצית השנייה של שנת 2021, אולם קיימים פערי עיתוי עד להתחלות הבנייה על קרקעות אלה (עד למימושן כפרויקטי בנייה), כך שההשפעה טרם ניכרת באופן מיידי.
בנוסף, נוצר פער עיתוי בין סיום תכנית "מחיר למשתכן" ועד להתחלתה המחודשת של תכנית "מחיר מטרה" המחליפה אותה, לאחר שלאחרונה אושרה על ידי הממשלה הנוכחית. המגמות בצד ההיצע הובילו לכך שגם בשנת 2021 קצב התחלות הבניה נאמד בכ-55 אלף יחידות בניה, בזהה לקצב התחלות הבניה בשנים האחרות, נמוך אל מול הביקושים לדיור.
בצד הביקוש, שנת 2021 אופיינה בבהלה לדיור, הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירות שאינם משקיעים. הממשלה הקודמת, שחששה תחת משבר הקורונה מירידת מכירות בקרב הקבלנים נוכח תרומת הענף לכלכלת ישראל, הפחיתה ביולי 2020 את מס הרכישה על דירה שניה מ-8% ל-5% במטרה לעודד רכישות מצד משקיעים – אם חלקם של המשקיעים בעסקאות רכישות דירות עמד על כ-9% מסך העסקאות טרם הפחתת המס, בסוף שנת 2020 עלה כתוצאה חלקם לכ-20% מסך העסקאות, רמה גבוהה שנשמרה גם במהלך שנת 2021.
רק בסוף נובמבר 2021 נכנסה לתוקף העלאה המחודשת של מס הרכישה על דירה שניה בחזרה ל-8%, מגמה שהאיצה משקיעים להמשיך לרכוש דירות רגע לפני כניסת ההעלאה לתוקף, כך שבחודש אוקטובר 2021 המשקיעים רכשו כ-4.8 אלף דירות ובכך היוו מקור לכ-33% מסך רכישת הדירות בחודש זה. בנוסף, בתחילת שנת 2021 נכנסה לתוקף הוראת בנק ישראל המאפשרת לתמהיל המשכנתא של רוכשי הדירות להתבסס על 2/3 רכיב הפריים, הזול יותר בטווח הקצר, כל עוד מתקיימת במשק סביבת ריבית נמוכה.
כתוצאה, נשברו שיאי מכירות דירות חדשות בעשרת החודשים הראשונים לשנת 2021, במהלכם נמכרו כ-44,000 דירות חדשות, גבוה בכ-35% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2020, במהלכה נמכרו כ-32,700 דירות חדשות. בחודשים מאי-יולי וכן אוקטובר 2021 לבדם נמכרו כ-5,000 דירות בממוצע מדי חודש, המהווים חודשי שיא לחודשים בודדים.
ברור שהביקושים הגבוהים אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממשיכים לדחוף את מחירי הדירות למעלה, כאשר בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות האמירו בלמעלה מ-10%, חלק מעליה זו מקורה בעליה במדד תשומות הבניה אשר עלה בכ-5% במשך התקופה (לאור המחסור וההתייקרות העולמית של תשומות בניה: מתכות על סוגיהן, מלט, זכוכית, עץ ועוד), כך שהמשמעות הינה שיפור במרווח היזמי.
למרות הגאות במכירת דירות חדשות, על פי מדדי d&b כ-5% מהיזמים אחראים באופן מצרפי למכירת מעל 50% מהדירות בישראל. בנוסף, הרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בדרך כלל לא מגולגלת על קבלני הביצוע, שחשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה.
רמת הסיכון בענף נותרה גבוהה, בפרט במקטעי ביצוע ותשתיות, כאשר במהלך שנת 2021 כ-1,000 קבלנים בתחום הבניה, תשתיות ויזמות נקלעו לקשיים, כמות דומה לכמות הכשלים שהייתה בענף בשנת 2019, טרם עידן הקורונה.
